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房地产经纪人在夏洛特繁荣结束之前进行买卖的竞赛

  • 2019-11-15 11:52:48

乔纳森·奥斯曼(Jonathan Osman)指出了格林营地(Camp Greene)的一层砖房,该住宅就在上城区以西,威尔金森大道(Wilkinson Boulevard)附近。十多年前,这套房屋的售价为38,500美元。现在,它由另一家房地产经纪人以369,000美元的价格列出。

奥斯曼摇了摇头,然后在附近的莫顿街上挂出了房产:33.5万美元买下了一座类似的房子,一层砖砌,翻新过。

他说:“我明白了,它靠近上城区。”“但是两卧室一浴室?”

38岁的奥斯曼(Osman)即将在他的夏洛特(Charlotte)卖房子的第13年就结束了,市场的急剧变化仍然令他感到惊讶。他在这里看到2008年前的泡沫在膨胀,然后流行。在经济崩溃后的几年里,他专门从事困扰整个城市的不良销售。

然而,在过去的几年中,秋千被麻木的相同性所取代,即使这座城市以十年前大萧条后难以想象的方式发生变化。

奥斯曼说:“每个月您都可以说同样的话。”“供应不足,买家感到沮丧。复制粘贴。”

随着似乎无休止的夏季炎热持续到十月,奥斯曼驾车驶过威尔金森沿途的黑街区。在过去的几年中,他在止赎房屋或如此深的水下出售房屋,以至于银行和房主都迫不及待地要卸货。

现在,社区陷入了疯狂。列出了将近五十万美元的新房屋,以取代普通的砖房。在某些街区,每第三或第四间房屋都在装修中,前院被撕毁并散发出红土地,因为工人卸下了新的不锈钢用具的托盘,并在砖上涂了一种时髦的战舰灰色。

更改用粗体字母表示:在他刚刚经过Tuckaseegee路上的高档小狗日托的标志上,在附近出现的“待售”,“即将上市”和“太晚了”标志。

奥斯曼(Osman)开车经过一个摊贩,有人在莫尔黑德街(Morehead Street)的I-277立交桥下的纸板床垫上睡觉,他想到的是长期租房者和业主,其中大多数是黑人,他们曾经几乎完全组成了塞弗斯维尔(Seversville),比德维尔(Biddleville)和斯莫尔伍德(Smallwood)等社区。

他说:“你把那些人放在哪里?”

随着2019年临近尾声,夏洛特的房地产繁荣仍在继续,价格不断上涨,高档化,重建和无序扩张的力量重塑了这座城市的广阔地带。

根据夏洛特地区房地产经纪人协会的数据,9月,夏洛特地区的平均销售价格比一年前上涨了近7%,突破了30万美元。在城市范围内,平均价格甚至更高,攀升了近10%,超过324,000美元。

奥斯曼开车经过夏洛特,看到这个故事反映在他自己的生意上。通过对他的旧交易进行滴答,他注意到SouthPark附近的一栋联排别墅,他于2012年以225,000美元的价格出售。两年前它以395,000美元的价格售出,几乎翻了一番。他在2011年以192,500美元的低价出售的Steele Creek房屋在市场上的价格为330,000美元。

他回忆起五,六年前的价格,现在听起来几乎很古朴,就像您母亲在1950年代以15美分的价格购买麦当劳芝士汉堡和薯条的故事一样。

但是,尽管表面上看房地产市场表现强劲,但矛盾和逆流却在下面泛滥。

库存仍然接近历史低点,房主不愿将房屋出售,而这应该是买家市场的一大财富。而且开发人员的构建速度不足以跟上需求。

九月份待售房屋供应暴跌了19%。市场上只有两个多月的库存,这意味着如果人们停止挂牌房屋,该地区将在大约九周内被抢购一空。

房地产经纪人当然不会为了大萧条的后果而进行交易。记忆仍然太新鲜了:未售出的豪华公寓,潮水般的丧失抵押品赎回权的住宅区,建筑停滞的“僵尸”地带。

但是从奥斯曼的吉普车的背后来看,2019年的夏洛特市场也不是天堂。他比以往任何时候都更具竞争优势,目前有约14,500名房地产经纪人订阅了名为Canopy MLS的本地上市服务。这比2014年的约8,400个有所增加。

奥斯曼开玩笑说:“每个第三人都是房地产经纪人。”

同时,诸如Knock,Opendoor和Zillow之类的公司已搬入夏洛特,向卖方提供现金交易,而不会给房屋展示带来不便,也不会出现偶然报价的不确定性。

华尔街支持的Tricon和American Homes 4 Rent等公司已经在夏洛特(Charlotte)购买了成千上万套房屋,大部分都在入门级价格范围内(确切地说是库存最短的地方),并将它们变成了出租物业。

今年,奥斯曼计划出售约28套房屋,与去年的销售量大致相同。他估计自己的收入也将相似。

奥斯曼谈到自己希望获得的收入时说:“目标始终是达到六位数。”他知道,随着冬季的临近,销售将会放缓,尽管夏洛特没有看到冻结中西部和东北房地产市场的严重冻结。

对于奥斯曼来说,该是春天了。

奥斯曼说,准备下一批待售房屋的花费并不微不足道:1,000美元至2,000美元,用于3-D家庭参观,摄影和演出。尽管如此,新的机会仍散布在城市各处。

他说:“人们只是在这里排队。”他指着中央大街旁的温莎公园的一所房子,在那里,工人们正在按照似乎每隔三分之一的时间去做些灰色的日常工作。屋。“这是下一个繁荣时期。”

但是,潜伏在每笔交易,每笔清单,每条希望的Zillow搜索背后的问题是:下一次衰退何时到来—会和上次一样糟糕吗?

奥斯曼耸着吉普车耸了耸肩,然后举起了双手。

奥斯曼说:“不能永远保持高高。”

大多数房地产经纪人在三件事上达成共识:他们无法预测下一次衰退将在何时发生。但这迟早会到来的。而且它可能不会像大萧条那样可怕。

夏洛特地区房地产经纪人协会当选主席和艾伦·泰特房地产经纪人协会区域副主席约翰·金博姆说,当今的市场更多地是基于基本面,而不是投机。

Kindbom在谈到2008年和2009年的当地市场时说:“那段时间发生了很多愚蠢的事情。房地产行业,建筑商,经纪人,贷方。我们都是问题的一部分。

“很多人看到了,但是他们正在赚钱。”

房地产经纪人没有看到衰退前泡沫时期扩散的那种恶作剧。

科廷汉姆·粉笔的房地产经纪人布兰登·劳恩(Brandon Lawn)专门研究价值数百万美元的房地产,他说贷款标准已经收紧。银行在没有证明文件的情况下提供的“无单据”贷款(导致数百万份止赎权)没有回来。

劳恩说,十年前,您可以根据自己说的收入获得贷款,然后购买200万美元的房屋。

“现在,它是完整文档。他们将核实一切。”他说。

那么,夏洛特的房地产市场在低供应,高需求,高价格的漩涡中还能停留多长时间?

Kindbom和其他代理商一样,无法给出确切的答案,但他确信力量会相互平衡-供应将追赶,否则需求将减弱。

他说:“这是一个周期。”“它们都是不同的,但是都是一样的。”

但是众所周知,房地产周期很难预测。在全国性房屋崩溃数月后,《夏洛特》杂志2008年4月的一篇文章试图预测该市房地产市场的发展方向。

“所以,百万美元的问题是:夏洛特是繁荣还是破产?事实证明,两者都不是。”故事总结道。“随着全国房地产市场的低迷,夏洛特希望保持自己的地位。”

如果夏洛特不想看到那场崩溃的来临,那么我们有机会看到下一场崩溃吗?

从跨越曾经在斯蒂尔克里克(Steele Creek),米尔堡(Fort Mill)和坎纳波利斯(Kannapolis)的遥远田野的细分区域,到席卷整个城镇社区的翻修或拆迁狂潮,无处可寻。

自从他购买了吉普大切诺基以来,乔纳森·奥斯曼(Jonathan Osman)行驶了大约23,000英里,从展示到展示,为新列表拍照,以及结识潜在客户。

像他拥有的几乎所有其他16辆车一样,他购买了使用过的SUV,因为他知道自己将累积多少里程。

里程是工作的艰辛和努力的一部分。因此,对一辆能满足您客户需求的好车的期望也很高。与此混杂在一起的是试图出售房屋的世俗细节,而我们大多数人可以方便地忽略这些细节。

有各种各样的花园打h:没有得到批准的贷款,认为房屋价值超过他知道的价值的卖方,想支付350,000美元并住在四居室封闭式房屋中的买家一所好学校。然后还有其他更奇特的问题:奥斯曼曾经不得不替换他的一些待售标志,因为它们是警方追赶的伤亡人员。

在这个十月的星期六,他的电话响了-一位客户在地下室里丢了一些垃圾,买家不满意。奥斯曼用外交色调将其平滑。

除了通常的情况恶化之外,奥斯曼还面临着更激烈的竞争:房地产经纪人的涌入,以技术投资者为动力的公司纷纷涌入城市购房,以及市场的整体压力。

房地产经纪人协会主席Kindbom承认,奥斯曼等房地产经纪人面临着新的挑战。但是他说,该行业仍然为敬业的专业人员提供大量机会。

他说:“那里的房地产经纪人比以往任何时候都要多,但其中很多只是名义上的被许可人。”“专职从业人员会没事的。”

Zillow优惠于12月在夏洛特推出。Redbud Group的房地产经纪人兼首席执行官Trent Corbin代表该公司处理所有交易。该公司是几家承诺向卖家提供快速全现金优惠的“ iBuyers”之一。这些公司拼凑起来,然后自己转售房屋。

“对于我们来说,这意味着要列出更多的产品,” Corbin说。

尽管出现了新技术,但首先是Zillow的在线列表,然后是Knock.com,Offerpad和Zillow这样的公司直接介入买卖房屋,房地产仍然抵抗着硅谷的破坏力量。在面对面的互动驱动下,它仍然是一个高度本地化的行业,房地产经纪人是这一切的中心。

但科尔宾说,他希望消费者的偏好,尤其是千禧一代的买家(目前已接近40个)中的偏好,将促使这种变化。

他说:“我们想订购披萨,并知道它在哪里的每个步骤。”“我们希望Uber能够在四分钟之内到达那里……人们希望在房地产交易中获得这种透明度和便利性,而且从历史上看还没有。”

奥斯曼(Osman)像大多数周末一样,在十月的第二个星期六开始:与女友和儿子一起在Arrowood Road附近的一家餐馆吃早餐。然后开始与客户约会和放映。

周末在房地产上忙碌,但奥斯曼在秋冬保留部分周日的初恋:华盛顿红人队。比赛日,他主持了一个小时的当地广播,谈论WGNC,FM 101.1上的团队,并且每周在EpiCentre的威士忌河举办一场红人看台。

奥斯曼(Osman)从23岁起就一直从事房地产销售。2006年,奥斯曼(Osman)决定与他的妻子住在一起,从华盛顿特区郊区搬到夏洛特(Charlotte)。

房地产泡沫破灭之前的几年对于房地产经纪人进入新市场来说似乎是一个不吉利的时期。但是,随着房地产市场陷入衰退,奥斯曼发现了一个专门研究不良房产销售的利基市场(他说,其他代理商很少想要的复杂而混乱的业务),并在会议上向其他房地产代理商教授了博客和社交媒体策略。四年前,他从凯勒·威廉姆斯(Keller Williams)分离出来,创立了自己的公司Tryon Realty Partners。

当时市场在升温,但现在不是。

“您的库存更多,”奥斯曼说。“价格更加稳定。”他回想起与犹豫不决并决定不购买的潜在客户。“回想起来,他们可能都希望自己拥有。”

一些数字显示了这一变化。

2014年9月:夏洛特地区有超过15,000栋房屋待售,估计有五个月的存货量。从上市到成交,平均房屋的售价为228,085美元,在市场上停留了129天。

2019年9月:市场上有9,272套房屋,库存量仅为2.2个月。普通房屋的售价略高于30万美元,从上市到成交在市场上待了90天。

买者和卖者即使不知道这些数字,也会感到与众不同。它在周日看到房屋,在星期一摇晃,并在周二得知房屋出售。它正在寻找麦迪逊公园的一所房子,该房子在2016年以22万美元的价格出售,现在以近63万美元的价格上市。它是广播中经常播放的翻新广告,很有前途的研讨会,教您如何在不花钱的情况下赚钱。

房地产经纪人说,待售房屋的稀缺性和快速上涨的价格造成了自我强化的循环。人们不愿列出自己的房屋,因为一旦出售,他们将成为面临同样紧张的库存和高价格的买家。这给供应带来了更大的下行压力,并使库存短缺更加严重。

买家犹豫不决,是因为他们看到了在上次撞车事故发生之前为高价买房的人所发生的事情。

奥斯曼说:“每个人都害怕在最高市场购买商品。”“困难的是,你不知道什么时候会成为顶峰。”

这有助于将首次购房者拒之门外。他们并不是20年代初他成为房地产经纪人时就曾与之共事的人。

他说:“刚开始的时候,我的首次购房者就像我一样。”“您可以获得心动的贷款。现在,我的首次购房者已经30多岁了,他们非常非常谨慎。”

1981年,美国全国房地产经纪人协会表示,首次购房者的平均年龄为29岁,占销售总额的44%。去年,首次购房者仅占销售额的33%,平均年龄为32岁。

对于奥斯曼来说,这本书将在2019年很快关闭。他已经在计划,要为客户计划在明年初上市的房屋拍照,这样,当它们进入市场时,景观就不会显得光鲜亮丽。

“在这一年的这一点上,我几乎拥有了一切。”

美国银行发放奖金后,夏洛特(Charlotte)的销售首次出现大幅增长通常在2月。对于像奥斯曼这样的房地产经纪人,做好准备很重要。

改变将会来临。奥斯曼离开客户在钢花园的联排别墅,看到夏洛特上遍地写着的招牌,新老混在一起。

奥斯曼在北戴维森街(North Davidson Street)巡游时,指出一辆复古皮卡车,其木板上装有自由放养啤酒(Free Range Brewing),停在装饰有红色闪闪发光油漆的凯迪拉克(Cadillac)附近,轮辋与他的吉普车大小相同。工程机械在附近倾斜,工人在那里建造了另一座块状的公寓楼。

“那很完美。有夏洛特,”奥斯曼说。“赶时髦的人,驴子,公寓和道路都被夷为平地。”

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